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Gel des loyers passoires thermiques : tout savoir sur vos obligations
Gel des loyers passoires thermiques : tout savoir sur vos obligations
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel de leurs loyers. Cette mesure, issue de la loi du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, empêche toute augmentation des loyers pour les passoires thermiques. Elle touche environ 1,6 million de logements en location en France. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce dispositif et comment vous y conformer.
1. Qu’est-ce que le gel des loyers passoires thermiques ?
Définition
Le gel des loyers interdit aux propriétaires de logements classés F ou G de réviser le loyer à la hausse, même dans les zones soumises à l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette interdiction s’applique :
- Lors du renouvellement du bail
- En cours de bail (lors d’une révision annuelle)
- Lors de la relocation du logement (si le loyer dépasse le loyer de référence majoré en zone tendue)
Ce que ne prévoit pas le gel
Le gel n’empêche pas le propriétaire de percevoir le loyer actuel. Il interdit simplement toute augmentation. Les charges locatives restent révisables normalement.
2. Logements et propriétaires concernés
| Classe DPE | Gel des loyers | Interdiction location |
|---|---|---|
| A, B, C, D | Non (révision IRL normale) | Non |
| E | Non | Non (jusqu’en 2034) |
| F | Oui, depuis août 2022 | À partir de 2028 |
| G | Oui, depuis août 2022 | Depuis 2025 |
3. Conséquences pratiques pour les bailleurs
Manque à gagner estimé
Avec une inflation moyenne de 3% par an et un loyer médian de 650€/mois, un propriétaire gelé perd environ 230€/an par rapport à ce qu’il aurait pu percevoir avec une révision normale. Sur 5 ans, l’impact peut dépasser 1 000€.
Risque de litige locatif
Si un propriétaire tente de réviser son loyer malgré le gel, le locataire peut contester cette révision en justice et obtenir le remboursement des sommes indûment perçues.
Difficultés à la relocation
En zone tendue, si le loyer pratiqué dépasse le loyer de référence majoré, le nouveau locataire peut demander une réduction dès la signature du bail.
4. Comment sortir du gel des loyers ?
La seule solution : améliorer la classe DPE
Le gel des loyers ne s’applique plus dès que le logement obtient une classe DPE E ou mieux. Pour y parvenir :
- Étape 1 : Installer un thermostat connecté (réduction 15-25% de conso)
- Étape 2 : Réaliser les travaux prioritaires (isolation combles, fenêtres)
- Étape 3 : Refaire le DPE pour officialiser la nouvelle classe
Rentabilité des travaux
Pour un appartement parisien de 40 m² avec un loyer de 900€/mois : passer de F à E via des travaux de 5 000€ (après aides) permet de réviser le loyer à la hausse dès l’année suivante. Le retour sur investissement est atteint en 3 à 5 ans.
FAQ
Le gel des loyers s’applique-t-il à la première mise en location ?
Oui, en zone tendue soumise à l’encadrement des loyers, un logement F ou G ne peut pas être loué au-dessus du loyer de référence majoré, même pour une première location.
Que faire si mon DPE date d’avant 2021 et est de classe F ?
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus invalides au 1er janvier 2023 (pour ceux faits avant 2013). Si votre DPE est ancien, faites-en un nouveau pour être sûr de votre situation.
Le propriétaire peut-il déduire le coût des travaux du loyer ?
Non directement. Mais il peut demander une revalorisation du loyer après travaux via la clause de répartition des économies d’énergie dans le bail (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Un thermostat connecté suffit-il pour sortir du gel ?
Seul, non — il faut refaire le DPE et obtenir une classe E ou mieux. Mais il contribue à réduire la consommation et peut être la différence pour les logements proches de la limite F/E.
Le gel des loyers s’applique-t-il en Alsace-Moselle ?
Oui, la loi du 16 août 2022 s’applique sur l’ensemble du territoire national, y compris les départements d’Alsace-Moselle malgré leur droit local particulier.